AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA E AS VARIÁVEIS ENVOLVIDAS NA COMPOSIÇÃO DO VALOR DE MERCADO

 

Geane de Fatima Oliveira Sana¹

Artigo científico apresentado à Universidade Candido Mendes – UCAM, como requisito parcial para obtenção do título de especialista em MBA Executivo em Gestão de Negócios Imobiliários e Turismo.

 

RESUMO

 

A presente pesquisa apresenta como foco principal uma análise do procedimento de Avaliação Imobiliária, as normas que a regulamentam, bem como a complexidade imposta pelas muitas variáveis que influenciam o valor de mercado de imóvel. Observa-se a necessidade de ponderar todas as especificidades de um imóvel na hora da avaliação, mostrando-se a vistoria detalhada como o ponto de partida deste procedimento. Busca-se ainda conhecer os métodos de vistoria determinados pela NBR 14.653, bem como das particularidades que tornam cada método mais indicado para um tipo de avaliação. Para tanto, o presente trabalho foi montado valendo-se do método de revisão bibliográfica embasada nos estudos de autores como ABUNAHMAN (2008), DANTAS (2005), GOMIDE (2008), KUHN (2009), MOREIRA (2001), NADOLNY (2016), PAMPOLINI (2014), THOFEHRN (2010), entre outros. Desta forma percebeu-se a complexidade que envolve a Avaliação Imobiliária devido ao grande número de variáveis envolvidas na composição do valor de mercado de um imóvel, bem como a importância da escolha adequada do método de avaliação.

 

Palavras-chave: Avaliação Imobiliária. Métodos de Avaliação. Vistoria. Valor de Imóvel.

 

Introdução

 

O presente estudos tem como objetivos principais analisar o procedimento de Avaliação Imobiliária, deste modo analisa-se também as normas que a regulamentam e ainda a complexidade imposta pelas muitas variáveis que influenciam o valor de mercado de um dado imóvel.

Ao longo da pesquisa é possível verificar a necessidade de levar em conta todas as especificidades do imóvel que está sendo avaliado, haja vista que todas essas particularidades influenciam de maneira direta no valor de mercado alcançado pelo bem. Deste modo é possível entender que a variação de valores de imóveis não seguem os padrões observados em outros bens.

A vistoria detalhada do imóvel a ser avaliado foi percebida no decorrer desta pesquisa como sendo o ponto de partida deste procedimento. Fundamentada na visita ao imóvel, a vistoria é o momento em que o avaliador tem a oportunidade de analisar todas as particularidades do bem para a partir destas informações determinar o melhor método para este caso específico e iniciar a coleta dos dados de mercado o nortearão na avaliação.

Deste modo, fez-se importante também conhecer os principais métodos de vistoria determinados pela NBR 14.653, bem como das particularidades que tornam cada método mais indicado para um ou outro tipo de avaliação.

Dantas destaca a importância da escolha do método e da busca por dados de mercado:

 

Após a sumarização dos dados, parte o avaliador em busca de modelos explicativos do mercado, utilizando técnicas da inferência estatística. Na realidade, estes modelos são uma representação simplificada do mercado, uma vez que não levam em conta todas as suas informações (população), mas é construído considerando-se apenas uma parte do mesmo (amostra) por isso precisa de cuidados científicos na sua elaboração, para fornecer respostas confiáveis. (DANTAS, 2005, p.64)

 

Por fim observa-se ainda a conquista dos corretores de imóveis, por intermédio do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) que por meio da resolução 957 de 2006, atribuiu ao corretor de imóveis a competência para fixação de valor de mercado para imóvel. Deste modo, estendeu-se para o corretor de imóveis está atribuição que anteriormente era apenas de arquitetos e engenheiros.

Para o cumprimento dos objetivos propostos a presente pesquisa foi elaborada valendo-se do método de revisão bibliográfica fundamentada em estudos de autores como ABUNAHMAN (2008), DANTAS (2005), GOMIDE (2008), KUHN (2009), MOREIRA (2001), NADOLNY (2016), PAMPOLINI (2014), THOFEHRN (2010), entre outros. Desta forma percebeu-se a complexidade que envolve a Avaliação Imobiliária devido ao grande número de variáveis envolvidas na composição do valor de mercado de um imóvel, bem como a importância da escolha adequada do método de avaliação.

 

Desenvolvimento

 

Entende-se que a avaliação imobiliária pode ser efetuada visando o cumprimento de diversos objetivos e portanto visa suprir distintas demandas atendendo a uma grande variável de critérios e especificações.

Neste sentido, Gomide (2008) destaca que toda e qualquer avaliação imobiliária deve basear-se em quatro pilares norteadores e fundamentais, sendo eles: 1- objetivo da avaliação; 2- informes sobre o imóvel avaliado; 3- informes do mercado; 4- tratamento científico aplicado aos informes.

Contudo, é possível destacar como sendo a principal função de uma avaliação chegar a uma estimativa fiel do valor de uma determinada propriedade ou mesmo de um dado direito sobre a mesma. Assim, entende-se que a utilização desta avaliação busca suprir as necessidades de vários contextos tanto no plano judicial quanto fora dele. Para tanto, dispõem-se de diversas metodologias, cada uma com suas diferentes abordagens, singularidades e mesmo restrições. (Kuhn, 2009)

Nadal, Juliano e Ratton (2003) discorrem sobre a utilização da avaliação imobiliária:

 

A avaliação de imóveis é utilizada na grande maioria dos negócios, discussões e pendências interpessoais e sociais em nossas comunidades, tais como na compra ou na venda de casas, lojas comerciais, instalações industriais, aluguéis, na reavaliação de ativos de empresas, em atendimento à legislação vigente, na partilha oriunda de heranças, meações ou divórcios, no lançamento de impostos, nas hipotecas imobiliárias, nas divergências que originam ações demarcatórias, possessórias, nas indenizações, nas desapropriações e servidões, enfim, em um número expressivo de ações oriundas de problemas inerentes aos relacionamentos humanos, onde o valor de um bem assume importância fundamental. (NADAL, JULIANO e RATTON, 2003, p. 244)

 

Dantas (2005) corrobora afirmando que o principal objetivo de uma avaliação é determinar de forma técnica o valor de um bem, do direito sobre ele, de seus custos ou ainda do valor de seus frutos.

Moreira (2001) complementa explicando que o vocábulo “valor” quando se aplica à propriedade, traz em seu sentido uma conotação de posse, domínio ou mesmo troca. O autor salienta ainda que esse valor pode ser medido em real ou em qualquer outra unidade monetária.

Para Aguiar (2009) os conceitos de Avaliação Imobiliária começam a surgir em nosso país em 1910, embasados na Lei nº 601 de 1850, Lei das Terras. Esta lei regulamenta a propriedade privada de terras no Brasil findando o antigo sistema absolutista de concessões. Deste modo, a terra tornava-se meio de economia ao ganhar um sentido capitalista. A terra torna-se capital podendo ser vendida e alugado ou igualmente servir como garantia em empréstimos bancários ou conflitos judiciários.

Pampolini Jr. (2014) esclarece que em detrimento de alterações na legislação e criação de novas leis regulamentando os negócios imobiliários, a partir de 2001 a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) torna vigente um conjunto de leis para a avaliação imobiliária. O autor menciona ainda que esse conjunto de leis forma a Norma Regulamentadora 14.653. Tal norma é segmentada em subpartes levando em consideração as especificidades das diversas áreas imobiliárias, onde em cada uma pode-se encontrar métodos, orientações e fatores reguladores detalhados em pormenores com objetivo de padronizar o trabalho de avaliação. Deste modo, atende-se às peculiaridades e especificações de cada área e espécie de imóvel.

Para Kuhn (2009), cabe à legislação o estabelecimento de diretivas com relação a avaliação imobiliária acerca da constituição da simbologia, nomenclatura, abreviaturas, bem como das definições; sobre a classificação de natureza dos bens avaliados; com relação à definição de método base; dos quesitos fundamentas de laudos e pareceres técnicos e por fim, com relação à especificidade da avaliação.

A ABNT, no item 8.2 da NBR 14.653-1, define e enumera os métodos a serem utilizados na determinação do valor de um bem e dos diretos e frutos do mesmo:

 

Método comparativo direto de dados de mercado: Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra. Método involutivo: Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto. Método evolutivo: Identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fator de comercialização. Método da capitalização da renda: Identifica o valor do bem, com base na capitalização presente da sua renda líquida prevista, considerando-se cenários viáveis.

 

Entende-se ainda que a metodologia escolhida para uma determinada avaliação imobiliária deve encontrar-se compatível as especificidades e a natureza do bem a ser avaliado, bem como com a finalidade para a qual se presta tal avaliação e os dados de mercado no momento da mesma. Assim, para identificar o valor de mercado aconselha-se, sempre que houver possibilidade, valer-se do “método comparativo direto de dados de mercado”. (ABNT, NBR 14.653-1, item 7.5)

Nos itens 8.3 e 8.4 da NBR 14.653-1, observam-se ainda as seguintes regulamentações:

 

8.3 - Método comparativo direto de custo: Identifica o custo do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra. Método da quantificação de custo: Identifica o custo do bem ou de suas partes por meio de orçamentos sintéticos ou analíticos a partir das quantidades de serviços e respectivos custos diretos e indiretos.

8.4 - Métodos para identificar indicadores de viabilidade da utilização econômica de um empreendimento: Os procedimentos avaliatórios usuais com a finalidade de determinar indicadores de viabilidade da utilização econômica de um empreendimento são baseados no seu fluxo de caixa projetado, a partir do qual são determinados indicadores de decisão baseados no valor presente líquido, taxas internas de retorno, tempos de retorno, dentre outros.

 

Para ABUNAHMAN (2008), uma parte importante dos bens no mundo, sejam eles públicos, empresariais ou mesmo particulares, são bens imóveis. Para o autor é esta amplitude deste tipo de bem na sociedade que determina a importância dos informes avaliatórios como subsídio às decisões envolvendo valores de tais bens.

 

Método comparativo de dados de mercado

Para Dantas (2005) é o método no qual estima-se o valor de um bem por meio da comparação com dados de mercado obtidos para bens que apresentem características semelhantes intrínsecas ou extrinsecamente ao que está sendo avaliado. Entende-se, portanto, a busca por comparações com imóbeis similares negociados ou mesmo em oferta no mesmo momento econômico da avaliação.

Thofehrn (2010) acrescenta ser o “método comparativa direto de dados de mercado” o mais utilizado para avaliação de imóveis urbanos. E corrobora afirmado que neste método, obtêm-se o valor do imóvel por meio da comparação com um apanhado de dados de mercado a cerca de bens que apresentem maior quantidade de atributos semelhantes ao que está sendo avaliado.

Dantas (2005) reforça a necessidade se se vistoriar o imóvel a ser avaliado. Para o autor, a vistoria mostra-se como um exame minucioso de todos os fatores que podem interferir no valor do referido bem.

Ainda para Dantos (2005):

 

… nesta etapa deve-se vistoriar não apenas o bem avaliado, mas também a região envolvente, com o objetivo de conhecer detalhadamente as suas características físicas, locacionais, tendências mercadológicas, vocação etc., quando se formam as primeiras concepções acerca das possíveis variáveis influenciantes na formação dos preços. (DANTAS, 2005, p.16)

 

O autor acrescenta também que as variáveis influenciantes podem ser estabelecidas, num primeiro momento, embasando-se em conhecimentos e experiências de trabalhos realizados anteriormente. Haja vista também a necessidade de se observar outros pontos relevantes de seus atributos especiais, já que os imóveis urbanos costumam apresentar comportamento econômico diferente de outros bens.

 

Método evolutivo

Nadolny (2016) esclarece que o método evolutivo mostra-se de certo modo como uma junção de métodos e que para se chegar ao valor completo de um imóvel por meio deste método é preciso lançar mão da avaliação das benfeitorias, se houver, através do método comparativo direto de custo. Sendo no caso de terreno não edificado deve-se recorrer a pesquisas de viabilidade técnica bem como viabilidade econômica, fundamentando-se no aproveitamento do mesmo para empreendimento futuro.

 

Método Involutivo

Método indicado principalmente na avaliação de terrenos não edificados quando não for possível a utilização do “Método de Comparação dos Dados de Mercado”. O Método Involutivo busca o valor de mercado de um imóvel com base em estudo tecnicoeconômico a partir de hipótese sobre possível empreendimento a ser implantando de acordo com as condições de mercado. (NBR 14.653-02)

 

Método da Renda

Nadolny (2016), define que o Método da Renda busca o valor máximo estimado para um dado imóvel com base no fluxo de caixa atual, deduzindo-se deste a mínima taxa de atração.

Weise (2006) complementa o conceito citando hotéis como um exemplo prático. Deste modo o valor do imóvel fundamenta-se na renda líquida gerada pelo mesmo.

 

Imóvel Rural – Método Rural

Lima (2005) ressalta que os valores das propriedades rurais seguem variáveis como o mercado agrícola, à produção e à comercialização (oferta e procura dos produtos gerados no imóvel), bem como as características particulares do imóvel como relevo, tipo de solo, acesso para escoamento da produção, entre outros.

 

Laudo Técnico Elaborado por Corretores de Imóveis

O Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI), através da resolução 957 de 2006, atribuiu ao corretor de imóveis a competência para fixação de valor de mercado para imóvel.

De acordo com o CRECI-RJ (2016), foi criada no ano de 2007, por meio da Resolução 1066 a inscrição no CNAI visando a melhoria da qualidade de pareceres e laudos técnicos por meios dos Corretores de Imóveis. Deste modo o COFECI regulamentou esta incumbência, anteriormente exclusiva à arquitetos e engenheiros, para corretores de imóveis.

Segundo Almeida (2016), então presidente do CRECI-MG, já havia anteriormente o direto do corretor opinar no valor de comercialização de imóveis assegurado pela Lei 6530 de 1978, mas os critérios para a elaboração do parecer técnico não eram estipulados. Desta forma, o COFECI, além da definição dos requisitos fundamentais de tal documento também determinou a formação necessária para que o corretor de imóveis possa emitir tais laudos e pareceres.

 

Conclusão

 

Conclui-se com o presente estudo que a Avaliação Imobiliária é algo bastante complexo tendo em vista o grande número de variáveis que a devem ser consideradas nesse processo. Percebeu-se com isso a importância da escolha do método adequado, bem como de sua boa execução por parte do avaliador para que o resultado obtido seja coerente e atualizado.

Neste sentido constatou-se que a NBR 14.653-1 regulamenta os métodos de Avaliação Imobiliária de modo a definir um padrão a ser seguido pelos avaliadores ponderando as particularidades de cada tipo de imóvel, bem como a finalidade da avaliação.

Outro fator importante salientado na presente pesquisa está relacionado à vistoria do imóvel a ser avaliado. Percebe-se a necessidade de o avaliador visitar o imóvel para uma análise detalhada dos pormenores e das especificidades do mesmo. Percebendo-se que os imóveis seguem um padrão de valorização (e desvalorização) bastante diferente do que seguem outros bens, entende-se a relevância de cada fator aparentemente isolado na confecção do valor do bem.

Destaca-se também na presente pesquisa a conquista por parte dos corretores de imóveis, por intermédio do COFECI, da atribuição legal para fixação de valores de imóveis como também para emissão do laudo da avaliação.

Por fim, entende-se a complexidade envolvida na avaliação imobiliária, como também a importância do comprometimento do profissional com a observação das normas, a escolha do método correto e a busca pelas informações de mercado que nortearão a avaliação.

 

REFERÊNCIAS

 

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DANTAS, Rubens Alves. Engenharia de Avaliações: uma introdução à metodologia científica. São Paulo: Pini, 2005.

 

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